戸建て投資のメリット・儲かる戸建ての条件とは?関東圏でお買い得スポットはどこ?【勉強内容をアウトプット】

不動産投資

不動産投資といえば、「区分マンション投資」「戸建て投資」「1棟アパート」「駐車場」など様々な投資手法がありますが、他の不動産にはない「戸建て投資」だけが持つ独自のメリットをご紹介。また、どんな戸建てが儲かるのか、関東ではどこにお買い得の戸建て物件があるかもご紹介

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「戸建て投資」メリットとは?

マンションやアパートと競合しない!独自の需要!

現在、少子高齢化に伴い、日本の人口は減り続けています。一方、新築マンションは増え続けており、供給過多の状態です。その状況下では他の物件と見比べて、より「安い家賃」「駅からの距離」等の条件が良いものから借り手がついていく状況です。

このような状況下で、あなたが入居者のいない空室のアパートやマンションを保有していたら、入居者をつけるためにはどんな手段を講じることができるでしょか?

もちろん立地は変えることはできないので、借り手にアピールするためには周りの大家より安い家賃に値下げして自分の物件をアピールしなければいけません。これを自分だけが行うのであれば良いですが、周りの大家も空室を埋めたいのは同じ、すべての大家が「他大家より安くしよう」と競争を繰り返すことで、家賃はどんどん下落していき、たとえ入居者がついても、想定していた利回りも低い利回りで貸し出すことになります

しかしそんな価格競争に巻き込まれず、自分で決めた家賃で勝負できるのが「戸建て投資」なのです!

競合しない理由①:アパート・マンションにはない広い間取り

例えば大家族が引っ越しを考える時、おのずと「部屋は多い方がいい、3LDK以上は欲しいな」と考えるはずです。そうなると、その家族の選択肢の中からは、ワンルームマンションやアパートという選択肢は自然と除外され、残されるのは3LDK以上のマンション、あるいは一戸建て賃貸となります。

さらにマンションも3LDKまでがほとんどであり、4LDK以上になると非常に高額なマンションになります。そのため、4LDK以上を家族が希望する場合には、近所に数戸しかない戸建て賃貸のみの中から選ばれます。このため、戸建て投資はライバルが非常に少ない中での勝負ができるので、アパートやマンションで見られる家賃下げ競争に巻き込まれずらいのです。

また、戸建て賃貸のニーズとして、従来の大家族だけではなく、現在は法人からのニーズが急増しています。高齢化に伴うデイサービス会社や事務所といった形や、会社の寮として会社が借り上げるといったものです。これらのニーズが戸建て物件に集まる理由として、やはりマンションではなしえない戸建て投資の広い間取りが鍵となっています。

例えば、社員寮にする場合には、単身者を複数人共同で住まわす訳ですが、社員の最低限のプライバシーを守るためにも、複数の個部屋が必要になります。そのようなニーズに適すのはやはり戸建て賃貸ということになります。

また、大家の立場としても、法人からの借り上げは「賃料の滞納がされにくい」「夜逃げリスクが少ない」「用途によっては水回りの傷みが少ない」などのメリットが大きいです。

競合しない理由②:立地がデメリットになりづらい

賃貸を選ぶとき家賃と同じぐらい大事なのが「立地」。「最寄り駅から何分か?」で家賃相場が決まってくるといっても過言ではありません。

駅周辺に数多く建つマンションなら、同じ家賃の時は駅から近い方、駅から同じ距離なら家賃が安い方を!と選ばれてしまうため、熾烈な競争になります。

すこしでも駅から遠いのであれば、否応なく家賃を下げざるを得ない・・・。

一方、戸建て賃貸ならどうでしょうか?駅近くにマンションは多いものの、戸建て賃貸は少ないです。そして戸建て賃貸に入居を希望する人(大家族等)は、マンションでは間取りが厳しいため、そもそも選択肢が戸建て賃貸しかないため、駅近のマンションに入居者をとられる心配をする必要はありません

マンションであれば駅から遠ければ家賃を大きく下げなければいけませんが、戸建て大家は少しくらい駅より遠い物件でも、ライバルが少ないため強気な家賃で勝負できるわけです。

管理コストが低い→「実利回り」の高さ

不動産投資サイトに並ぶ「利回り〇〇%」の文字。これはあくまで、家賃のみで利回りを計算した表面利回りであり、実際には管理コストがかかるため、それを差し引いた実利回りはもっと低くなります。区分マンション投資では、マンションを運営するための管理費修繕積立金がコストとなり、実利回りを大きく下げる原因になります。そして、修繕積立金はマンションの築年数が経過するほど上昇していきます。この上昇をもし入居者に負担させようとすれば、家賃が高くなるため入居者がつかなくなるのでそれができず、結局大家側が負担していかなければいけません。結果として、購入した当初よりも利回りが大きく低下し、場合によっては投資するために区分マンションを買ったのに赤字を出し続ける物件になってしまう危険すらあります。一方戸建て投資では、修繕積立金による実利回りの低下がありません。(※もちろん修繕費用を考慮に入れての運用が必須ですが)

また管理コストという点では費用ももちろんですが、労力もコストに加えなければいけません。例えばアパートやマンションの場合、騒音のクレームがあれば頭を悩ませる問題となり、場合によっては退去者が出てしまいます。一方、戸建て賃貸の場合は、こうした集合住宅ならではの問題がほぼ起きません。というのも戸建て賃貸は、他の入居者と共有するという概念がなく、入居者自身も「自分の家」というような感覚で済むからです。このような点で労力という点でも、戸建て投資の管理コストは小さいのです。

維持コストと労力のどちらもかからないのが、理想的な物件です

儲かる戸建ての条件とは?

戸建て投資のメリットはわかりましたが、では、どんな物件を買うと儲かる戸建て投資になるのでしょうか?

儲かる条件:広さについて

先述のように、戸建て投資は間取りが広いからこそ、マンションやアパートと競合しないというメリットがあります。マンションでは3LDKまではそこそこ数がありますが、4LDKになるととても高額なほんの一握りのマンションしかありません。

そのため、4LDK以上、広さは80~100平米程度が狙い目です

広さで勝負して、アパートやマンションと差別化しよう

儲かる条件:築年数について

戸建て投資はアパ―ト・マンションと差別化できる「4LDK」以上あればどんな物件でも良いわけではありません。例えば昭和に建てられた物件では、ダイニングキッチンという概念がなく、キッチンとは別の部屋に入って食事をするという、水回りの動線が考えられていない間取りが主流であり、各部屋も和室というの特徴でした。一方現在の戸建て物件の主流は、キッチンで食事を作りそのまま同じ部屋で食卓を囲めるようなダイニングキッチンであり、さらにフローリングが好まれます。

つまり、昭和に建てられた物件は現在の戸建てニーズに即してなく時代錯誤というわけです。

そのため、儲かる戸建ての築年数としては平成に建てられた戸建て物件、すなわち築30年以内の物件といえるでしょう。

儲かる条件:立地・関東圏でのおすすめスポット

立地は東京での通勤圏である、東京・千葉・神奈川・埼玉。とりわけ埼玉が最強。といのも都心を中心にコンパスを引いたとき、同じ通勤時間で考えると物件価格が最も高いのが神奈川で、埼玉県が一番安いから。

一方、物件価格に対し家賃相場は神奈川と埼玉でそこまで大きな差はありません。そのため、一番キャッシュフローを生み出しやすいのが、埼玉県となるわけです。

場所については、駅からの距離は近い場所に越したことはないですが、戸建て投資は駅から遠くても勝負できるのが魅力なので拘らなくても大丈夫。ただし、駅から遠い場合は車を保有している世帯が入居する可能性が高いので、駐車場へのアクセスが重要になります。

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サラリーマン大家を目指し不動産勉強を開始

給与所得以外の収入源をできるだけ多く作るために、株式投資、ブログ運営、せどりに挑戦中ですが、不動産投資も始めてみたいもので、勉強を開始。勉強内容を備忘録兼アウトプットし記憶を定着させていきたいと思います。


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